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長いものには巻かれない

常識は非常識かもしれないと考えてみる

相手の言い値で買うはめになった土地が、もっと高く売れたのはなぜか

土地の価値って本当に分からないですよね。これから土地を購入する方に是非参考にしてもらいたいです。今回は前回の続きで、相場より高く買ったはずの土地がさらに高く売れてしまった話です。

 

こんばんは。なほちゃんです。
仕事が忙しくて3日ぐらい間を空けてしまいました。前回は前編のつもりだったので後編をすぐ書きたかったのに。

 

今回は記事の最初に「記事の概要」をつけてみました。編集オプションで編集できないので。はてなプロなら編集できるのかな。

 

今度は土地を売る話

 

さて、前回のお話で、なほちゃんは隣の土地を購入することができたので、自分の土地を倍に増やすことができました。しかも資産価値0だった土地が、めでたく売買できる土地に昇格したのです。

 

ただし、土地の購入には事業者向けローンを組んでいて、金利はそれなりに高かったので、すぐに土地を売却してローンを返さなければなりません。そこで近所の名前のあまり知られていない地元系の不動産会社に相談に行きました。(こういう時、有名どころには何となく足が向かないのです)

 

びっくりの査定価格

 

出てきた営業担当の若いお兄さんに、今までの成り行きと土地の所在地を説明すると、査定に時間がかかるのでしばらくお待ちくださいと言われました。一週間ぐらい待ったでしょうか。お兄さんが家にやってきました。

「この金額で売れると思います。専任媒介契約を結んでいただけないでしょうか。」

その金額は購入した金額の2割増しの金額で、相場から見たら4割増しぐらいだったと思います。専任媒介契約を結びたいので無謀な金額を提示したのではないか、と思いました。

 

仲介業者との契約は「専任」と「一般」の2種類

 

ちなみに、不動産売買には専任媒介と一般媒介があります。名前どおり、専任媒介は一社とだけ契約する方式で、一般媒介は複数社と契約する方式です。一般にした方が、たくさんの方の目に付きやすくなるので早く売れる可能性があります。専任の場合は一社にお任せなので、より真剣に売ってくれる可能性があります。どちらにするかは売主が選びます。不動産会社からすれば、専任にしてもらわなければ意味がありません。広告代などは全て不動産会社が出すわけですから、他社に売られてしまうと、丸損になってしまうのです。

 

お兄さんはすごく自信がありそうだったので、専任媒介でいくことにしました。私たちにとっても、売れない期間が長引けば長引くほど余計に金利がかかってくるので、専任契約にするのは、ある意味ギャンブルでもあったわけです。

 

2か月は引き合いゼロ

 

不動産会社は週に1回、活動報告書を送ってくれました。どんな広告を出したのか、どこから引き合いがあったのかなどが書かれたものです。でも、広告を打っても、金額が高すぎるので、どこからも引き合いがないのです。そんな状態が2か月続いたので、やっぱりこのお兄さん、はったりだったのかと思いました。でも、電話すると「大丈夫です。メドはついてますので、もう少し待ってください」と言われ続けました。何かの詐欺みたいですよね。

 

で、結局3カ月後に売れたんです。提示どおりの価格でした。理由はなんと!売ろうとしていた土地が北側の道路に面していたからなのです。これもびっくりでした。多分、業者の方ならここまで聞いて(ここまで聞かなくても?)分かるんだと思います。でも素人からしたら、なんで?と思います。

 

高い土地は「東南角地」では?

 

不動産の広告を見ていると、東南角地って高いんです。東側と南側に道路がある土地は日当たりが良いので人気があるらしいです。私の今までの経験から言うと、東南角地はお勧めできません。それだけ他人が通行するわけですし、うるさくてプライバシーが確保できません。のぞかれるのがイヤで生垣を作ったり塀で囲んでしまえば、結局日当たりが悪くなります。以前、南側が遊歩道の家に住んでいた時は最悪でした。日当たりはすごく良いんですが、朝の5時からおばさんたちが大声でしゃべりながらウォーキングするんです。ゆっくり寝ていられません。

 

答えは「北側斜線規制

 

今回の土地は一般の人ではなく、ハウスメーカーが購入しました。不動産会社の営業のお兄さんは、はじめから業者さんをターゲットにしていたのです。ハウスメーカーは家を建てたら、いくらで販売できるかを考えて、土地の購入金額を決めます。都会では、できるだけ広い家の方が高く売れますが、土地が高いので、狭い土地に目いっぱい建物を建てます。その時に越えなければいけない壁が「建蔽率」「容積率」「北側斜線規制」になります。

 

建蔽率」は、敷地面積に対する建築面積の割合で、「容積率」は敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことだそうです。建蔽率は外からの見た目、容積率は建物内部って感じですかね。(なほちゃんは専門家ではないので、詳しく知りたい方はググってね)でも、建蔽率容積率は不動産情報誌に書いてあって、大きければ大きいほど広い建物が建てられるってことだから分かりやすいです。問題は「北側斜線」。

 

「北側斜線規制」とは、家を建てると、その家の北側の家が日当たりが悪くなっちゃうから、あまり高い家を建てちゃダメだよっていう決まり事です。

 

 

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この時、北側が道路だと、北側斜線規制が緩くなり、より高い建物が建てられます。つまり、通常は2階建てしか建てられないはずが、北側が道路の時だけ3階建てがOKになります。1階の床面積が同じなら、2階建てより3階建ての方が高く売れるので、その分土地が高くても利益が出る、というわけです。

最終的には赤字に・・・

 

こうして土地ころがしをして資産を築いたなほちゃんでしたが、世の中そう甘くはないもので、最終的には赤字になりました。その辺の話はまた後日ということで。

 

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